मुंबई: खरेदीदार “सर्वसाधारणपणे अतिशय असुरक्षित” असल्याने बिल्डर आणि खरेदीदार यांना समान पातळीवर ठेवता येत नाही, असे निरीक्षण नोंदवत हायकोर्टाने फ्लॅट खरेदीदाराला बिल्डरने जमा केलेली रक्कम काढण्याची परवानगी दिली, एका दशकाहून अधिक काळ विलंब झालेल्या प्रकल्पावरील वादात प्रलंबित अपील. हायकोर्टाने सोमवारी निर्णय दिला की RERA च्या तरतुदी अपीलीय न्यायाधिकरणाला त्याच्या अपीलच्या प्रलंबित असताना बिल्डरने जमा केलेल्या रकमा सोडवण्यासाठी योग्य प्रकरणात त्याचा विवेक वापरण्यापासून प्रतिबंधित करत नाहीत. विवेकबुद्धी प्रत्येक प्रकरणातील तथ्यांवर अवलंबून असेल, HC ने स्पष्ट केले आणि सामान्य घटक निश्चित केले ज्यात वजन असेल, ज्यामध्ये खरेदीदाराने दिलेल्या रकमेवरील कोणत्याही विवादासह प्रकल्पात विलंब झाल्यामुळे परतावा मागितला आहे.बिल्डरने RERA अपीलीय न्यायाधिकरणाच्या आदेशाला आव्हान देण्यासाठी उच्च न्यायालयासमोर अपील दाखल केले ज्याने खरेदीदाराला त्याच्या अपीलच्या प्रलंबित कालावधीत ठेवीतून पैसे काढण्याची परवानगी दिली. बिल्डरने प्रथम महाराष्ट्र रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी (MahaRERA) च्या सप्टेंबर 2025 च्या आदेशाविरुद्ध अपील दाखल केले की, फ्लॅट वाटप करणारा मितुल गडा यांनी दाखल केलेल्या तक्रारीनुसार, त्याला बिल्डरने केलेल्या प्री-पॉझिट काढण्याची परवानगी दिली – Rare Townships Private Limited. राज्य RERA अपीलीय न्यायाधिकरण, ज्याने बिल्डरला त्याच्या अपीलवर सुनावणी करण्यासाठी प्री-डिपॉझिट करणे आवश्यक होते, जानेवारी 2026 मध्ये खरेदीदाराला रक्कम काढण्याची परवानगी दिली आणि त्यामुळे बिल्डरला उच्च न्यायालयात धाव घेण्यास प्रवृत्त केले. गाडा यांनी 2015 मध्ये, नॉर्थ सी हाइट्स (A1) नावाच्या प्रकल्पाच्या 15 व्या मजल्यावरील दोन फ्लॅट रु. 3 कोटींपेक्षा जास्त किमतीत बुक केले, जे दुर्मिळ टाउनशिप्सद्वारे विकसित केले जात होते. डिलिव्हरी 31 डिसेंबर 2018 रोजी होणार होती. त्याने जवळपास 2 कोटी रुपये दिले. ताबा मिळण्यास उशीर झाला असल्याने, खरेदीदाराने महारेराकडे तक्रार केली आणि RERA च्या कलम 18 अंतर्गत व्याज आणि भरपाईसह परतावा मागितला. मार्च २०२१ मध्ये, महारेराने व्याजासह परतावा देण्याचे आदेश दिले. ३० मार्च रोजी, न्यायमूर्ती एन.जे. जमादार यांनी एकट्याने बसून निरीक्षण केले, “एखाद्या वाटपकर्त्याला दिलासा मिळत नाही की परत करण्याचा आदेश दिलेली रक्कम सुरक्षित ठेवली जाते आणि ती ठेवीत ठेवली जाते. रक्कम जारी केल्याने वाटपकर्त्याची आर्थिक चणचण दूर होऊन त्याची परिस्थिती सुधारते आणि दायित्वांचे उल्लंघन केल्यामुळे होणारा मानसिक त्रासही.” त्याच्या ठेवी काढण्याची परवानगी देणे हे “अधिकारक्षेत्राचे उल्लंघन” आहे आणि कायदेशीररित्या अनुज्ञेय आहे, अशी विनंती बिल्डरने केली. खरेदीदाराच्या वकिलाने सांगितले की, बिल्डर यशस्वी झाल्यास रक्कम व्याजासह परत आणण्याच्या हमीद्वारे रिलीझ सुरक्षित आहे. “एखाद्या पक्षाने (या प्रकरणातील बिल्डर), ज्याने एक दशकाहून अधिक काळ प्रतिस्पर्ध्याला त्याच्या कष्टाने कमावलेल्या पैशापासून वंचित ठेवले आहे, अशी विनंती करताना ऐकले जाऊ शकत नाही की जर ही रक्कम वाटपकर्त्याच्या नावे दिली गेली आणि अखेरीस, तो यशस्वी झाला, तर त्याला रक्कम वसूल करणे कठीण जाईल,” हायकोर्टाने निकाल दिला. हायकोर्टाने असेही म्हटले आहे की “RERA 2016 च्या कलम 43(5) च्या तरतूदीतील तरतुदींचा मंजूर उद्देश ही अशी परिस्थिती दूर करणे आहे जिथे वाटपकर्ता, प्राधिकरण तसेच अपीलीय न्यायाधिकरणासमोर यशस्वी होऊनही, अडचणीत राहतो.” अशा प्रकारे, वाटपकर्त्याला कोणतीही रक्कम देण्याचे निर्देश देणाऱ्या प्राधिकरणाने किंवा निर्णय देणाऱ्या अधिकाऱ्याने दिलेल्या आदेशाविरुद्ध प्रवर्तक अपील करण्यास प्राधान्य देतो तेव्हा वाटपकर्त्याचे हित पुरेसे संरक्षित आहे याची खात्री करण्यासाठी, विधीमंडळाने तरतूद केली आहे की प्रवर्तकाने ती रक्कम जमा करावी. हायकोर्टाने बिल्डरचे म्हणणे फेटाळून लावले की RERA न्यायाधिकरणाला केवळ प्री-पॉझिट सुरक्षित करण्याचा अधिकार आहे आणि पैसे काढण्याची परवानगी नाही. RERA 2016 च्या कलम 18 अन्वये प्राधिकरणाने ज्या रकमेची परतफेड करण्याचा आदेश दिला आहे, त्या रकमेचे वैशिष्ट्य महत्त्वपूर्ण आहे, असे उच्च न्यायालयाने निरीक्षण केले. RERA चे कलम 18(1) बिल्डरला विलंब झाल्यास खरेदीदारांना व्याजासह परतावा देण्यास बांधील आहे. हायकोर्टाने म्हटले आहे की “परतावा देण्याचे निर्देश दिलेले आहे ती रक्कम, जी आधी वाटपकर्त्याने प्रवर्तकाला अदा केली होती, आणि बऱ्याच प्रकरणांमध्ये, जसे काही वर्षांपूर्वी घडले होते.” खरेदीदारांकडून मिळालेल्या रकमेवर व्याज देण्याचे उत्तरदायित्व हृदयावर आहे, न्यायालयाने निरीक्षण केले, “कायद्यानुसार, व्याज वैधानिक किंवा करारानुसार, पैशापासून वंचित असलेल्या व्यक्तीच्या नफ्याचे प्रतिनिधित्व करते.” हायकोर्टाने नमूद केले की कायदेशीर रकमेपासून वंचित राहण्याची क्षमता खरेदीदार आणि बिल्डर यांच्यात खूप भिन्न आहे. त्यात RERA अपीलीय न्यायाधिकरणाने विवेकबुद्धीने निर्णय घेतला.
